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傳化多地物流園變“鬼城” 大片土地被荒廢，一篇文章引發(fā)的辯論賽。
華東地區(qū)最大物流信息交易地——傳化無錫公路港，然而與其宣傳大相徑庭的是，這座總體規(guī)劃面積達1000畝的園區(qū)一片死寂，一陣涼風吹過，透過門窗發(fā)出呼呼的聲音，猶如“鬼城”一般，信息大廳被荒廢、為數(shù)不多的幾輛卡車稀稀拉拉?？吭谕＼噲?，如果不是青天白日，走進園區(qū)對人的心理素質(zhì)都是一種考驗。
如果您是從事物流產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，或者是身處財經(jīng)圈內(nèi)。在不經(jīng)意中，翻開報紙、雜志，您會感覺到眾多的媒體會帶來這樣的信息；某某城市將現(xiàn)代規(guī)劃建設(shè)本地區(qū)最大的物流園區(qū)，附帶還有一句；該園區(qū)的建成對于地區(qū)現(xiàn)代物流起到巨大的推動作用，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。
我們看到在公布的物流園區(qū)前總有最大等幾個代表規(guī)模的名詞，有些地方在做規(guī)劃時候總想搞出點什么名堂，追求所謂的先進性，總占地**畝，投資多少億元，仿佛不這樣就引不起領(lǐng)導(dǎo)的重視？項目很宏偉，落實呢？如何籌集資金？建成后的處理能力？城市有多大的現(xiàn)實需求？市場在那里？客戶是否會入駐？投資回報率？市場調(diào)查報告？
公路港概念與商貿(mào)園區(qū)混淆
隨著國家的政策導(dǎo)向，現(xiàn)在大家一窩蜂的去搞公路港了。今早看到小編把林安、華南城也歸了過來，說實話是以商貿(mào)城之實去行物流之名，多去他們項目的實地看看就明白了。還是把林安（廣州項目除外）、華南城、毅德、卓爾他們歸為商貿(mào)開發(fā)商一類去吧。
這里邊關(guān)系復(fù)雜，牽扯到物流用地與商業(yè)用地土地出讓金的天壤之別的懸殊比例，打著物流的旗號換來低廉的土地價格和補助，里邊水很深、切勿試探，當心腳趾！
在最近的兩年里，利用出差大概走訪了超過600個物流園區(qū)，感觸頗多。有句行業(yè)專家的名言：“幾乎每個園區(qū)都有它獨特的精彩之處，也往往有它暗恨的失落之筆，或許物流園區(qū)就是遺憾的藝術(shù)”。
公路港項目如若成功的幾個必要因素如下：
1、選址、選址、選址。重要的事情說三遍。
2、規(guī)劃。定位、功能區(qū)的配比。
3、建筑。標準化、普適性、適用性。
4、運維。
公路港的網(wǎng)絡(luò)化才有價值，孤島式的貨運站場是沒有價值的，打造網(wǎng)絡(luò)化的貨運站場，按照這思路有四家：傳化、深國際、天地匯、中鐵物流。
傳化公路港
關(guān)鍵詞： 激進、欲做民間交通運輸部
落地項目：混合模式，推進速度最快，已知11個運營、15個開工、82個簽約。項目常見超大體量規(guī)模。
選址：項目選址有一部分真心不靠譜。由于各地政府認知千差萬別，對待物流的喜好，使得項目選址受到千奇百怪的條件制約。
建筑：建筑物格局我已經(jīng)看到了3個版本，不否認持續(xù)進步中。不過似乎都沒什么倉？不能算作綜合性物流園。鐵路、航空多式聯(lián)運尚未涉及。
運維：經(jīng)營轉(zhuǎn)型意愿強烈，正在嘗試同業(yè)并購。同時衍生了眾多二級公司，有城配的易貨嘀、有干線的陸鯨、有保險經(jīng)紀等，目前還未看到盈利模式，2016年上半年財報顯示公司非經(jīng)常性損益合計3.9億元，貢獻了大部分業(yè)績，而其中政府補貼2.87億。
總結(jié)：傳化同學能商量一下嗎？本是同根生、捧殺要人命，營業(yè)數(shù)據(jù)同實際數(shù)據(jù)的天壤之別，搞得政府都鄙視有意進入此行業(yè)的后來者了，以后宣傳口徑的數(shù)據(jù)別講那么大了，行么？
深國際綜合物流港
香港聯(lián)合交易所主板上市。本集團主要從事物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與經(jīng)營，并提供相應(yīng)的物流服務(wù)業(yè)務(wù)，包括第三方物流服務(wù)及物流信息服務(wù)。對于物流行業(yè)之外的人看來，這位比較低調(diào)。但專業(yè)度，國際視野及運作能力首屈一指。絕不低調(diào)。
關(guān)鍵詞：重資產(chǎn)、土豪、穩(wěn)健
落地項目：重資產(chǎn)模式，因體制原因都是一手凈地項目（已出現(xiàn)第一個并購項目）。目前項目13個，項目體量和節(jié)奏都不冒進，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
選址：幾乎每個項目的選址都和我心目中的目標區(qū)位完全重疊（除了石家莊）。
建筑：標準化程度堪稱樣板、建筑在普適性和適用性上頗見功力。就是成本有點高，土豪不能比啊。
運維：宣傳文案和數(shù)據(jù)口徑扎扎實實，運維上受困于非實體物流網(wǎng)絡(luò)而尚未突破房東角色。
總結(jié)：進可功退可守，值得期待。仰慕之情如滔滔江水連綿不絕（深國際讀者可以紅包來襲?。?。
天地匯公路港
舵手徐水波帶領(lǐng)著這只船乘風破浪的天地匯，用了3年的時間已然初具風范，在這么短的時間內(nèi)、用這么少的投入，這三個男人付出的艱辛鬼才知道那背后經(jīng)歷了什么？（春哥已白發(fā)，博哥發(fā)髻線后退，舵主皮帶緊了）
關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)、先行者
落地項目：輕資產(chǎn)托管模式，已簽約54個。（數(shù)字還在增加）
選址：都是已建成園區(qū)，運營情況良好（選址眼光老辣），可即刻起灶做飯，各種區(qū)位的均有，大多數(shù)位于傳統(tǒng)專線園區(qū)聚集地，部分項目已處于控規(guī)地段。
建筑：都是已建成園區(qū)，各種程度的均有，整體偏原始（著也是現(xiàn)有貨運站場的主流狀態(tài)）。
運維：宣傳能力很強（香主春哥以感染力，黃健翔般的帥度一人能秒掉半個物流圈的文案），運維產(chǎn)品線包含“園區(qū)托管&天地卡航&i配貨&i惠購&天地金融”。
總結(jié)：公路港業(yè)態(tài)的先行者，剛剛完成B輪融資，數(shù)據(jù)講GMV而導(dǎo)致一些爭議，啥時候能轉(zhuǎn)化為報表營收就值錢了。
飛豹物流港
中鐵物流集團以自身的倉儲網(wǎng)絡(luò)、運輸網(wǎng)絡(luò)、配送網(wǎng)絡(luò)、營銷網(wǎng)絡(luò)、電商板塊、供應(yīng)鏈金融板塊等資源為基礎(chǔ)，打造了開放型、網(wǎng)絡(luò)型、現(xiàn)代型、智能型的飛豹物流港。
抓手：本身即是綜合物流實體企業(yè)，自身的幾張實體網(wǎng)絡(luò)作為運維的基礎(chǔ)
目的：以運營型的飛豹物流港為實施載體，實現(xiàn)從“綜合物流運營商”到“供應(yīng)鏈方案解決商”的跨越發(fā)展
都以為自己是最有話語權(quán)；都以為自己離資本最近；都以為自己掌握了真理；但這一切得等時間來給出答案！
1、地級市、縣級市的物流園區(qū)現(xiàn)在大躍進。進入需謹慎，可以等幾年去撿僵尸。
2、政府規(guī)劃的不確定性風險在上升。一屆政府一調(diào)規(guī)已成為常態(tài)，在項目選址上要謹慎考量現(xiàn)有聚集區(qū)、政府規(guī)劃區(qū)、未來城市擴張等風險因素。
3、信息化征途漫漫，哪家IT企業(yè)有興趣，可以專門從事綜合物流園區(qū)的系統(tǒng)研發(fā)，定是藍海。
4、實體物流價值無限，不信你等著看。
在公路港的建設(shè)熱潮中，口號為建立區(qū)域或者全國樞紐的各級中心城市就不下百個。而這上百個園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、投資和運營究竟有多少遵循了市場規(guī)律、進行過嚴密的市場調(diào)查和論證？
中國真的需要這么多的公路港嗎？我們有如此龐大的市場需求嗎？這些倉促上馬的項目經(jīng)過詳細的調(diào)研和考察了嗎？這里面又有多少是政府的“形象工程”？這些問題，似乎誰也說不清楚。
最后說，市場很大，有參考和競爭才會進步。真心歡迎更多上下游資源關(guān)注和進入公路港這個新興業(yè)態(tài)，也期望多點耐心和鼓勵。
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